これからの住宅ローン戦略

昨今住宅ローンの変動金利が上昇していることがニュースにあげられることが多いように感じる。

変動金利が上昇して家計が大変だ、と訴えるお買い物中の奥様をインタビューして一部視聴者からの同情を買っている。

家計が苦しそうだという同情か、　変動金利の意味がわかっていなかったのかという哀れなのか。

ニュースキャスターも変動金利の意味を知ってか知らずか、住宅ローンが上昇していることを困り顔で報道する。

こんなふうに報道によって印象操作され、金利を上げる日銀、日銀の総裁の植田さんも気の毒にも思える。

金利を上げなければ物価を抑制できないのだから、真っ当なことをしているのにも関わらずだ。

長期金利上昇中

長期金利（固定金利に影響する）が上昇している。

原因は日銀の国債買い入れ減額だ。

現在国債の一番の購入先は日銀なので、この日銀が買い入れを減らすといえば、政府が発行する国債買い入れのお得意先がなくなるということだ。

それゆえ国債の価格が下がり、金利が上昇するようになる。

国債が人気なくなれば、価格を下げて、金利を上げていくしか、買い手がつかない、という構図らしい。

日銀が直接操作する短期プライムレートは以前として0.5％なので、長期金利が上昇し続ければし続けるほど、短期金利と長期金利の差、勾配がきつい状態になっている。

確かに2025年7 月トランプ関税が正式に発動が発表されており、日銀が短期金利の引き上げに躊躇している。

しかしいずれ応力が働き、いずれは短期金利は長期金利に引っ張られるようにいずれは上昇する。

長期金利はいずれその金利になるという市場の判断なので、当然それに追随するように短期金利は上昇するようになる。

今後短期金利の上昇圧力がにょその動きが顕著になる予兆であるということだ。

戸建て購入は待ったなし

別に戸建てを買うべきだというつもりはない。

戸建てを買うなら待ったなし、ということだ。

戸建て購入に動くなら、早ければ早い方がよい。

また、現状資金力に余裕がない場合、戸建てを変動金利で買うのはやめた方が良い。

もっというのなら、固定金利で賄えない借金はだめということだ。

固定金利でも返済ができるが、変動金利の方がお得だと考えるから、変動金利で組むのは正解だと思う。

上昇しているとは、どちらかと言えば、変動金利の方がお得になる可能性が高いからだ。

変動金利で返済不能になった場合、戸建てを売却することを考えないといけないが、資産性が同じかそれよりも上昇していないと、大抵そんな状況では借金を売却で返済できることないからだ。

戸建ては、マンションに比べて、売り抜け救済の可能性が以下の点で困難にしている。

市場に出ても以上のことで買い手がつかない場合がある。

仮に買い手が現れても、銀行側の資産評価が低いと、買い手が住宅ローン組めない可能性がある。

戸建ては本当に資産性の視点から考えると不利な条件ばっかりだ。

ましてや変動金利の上昇で返済不能に陥る場合は、日本全体的にも同じような状況に陥っている状態の世帯が蔓延している可能性がある。

なので、確実に返済できる固定金利で組む、もしくは組める返済額で対応するべきだ、というのが持論だ。

都心マンションにはまだ影響がない

そもそも東京都心のマンション価格はこれでも安いと言われている。

ましてはこれでも超低金利であることには変わりはない。

買えるならば買ってしまう方がよいだろう。

都心マンション論者のいう通り、住み替え前提にするからだ。

ゆえに長期金利は途中解約するので、むしろもったいない。

長期金利のメリットはまさに長期にわたって金利の変動のリスクを受けないということなので、途中解約するメリットはない。

資産性のあるマンションを変動金利で購入し、途中で売って売却益を出すという投資の側面もある手法だ。

金利はコストになるため、変動金利で購入した方が良い。

金利上昇を意識したマイホーム戦略

都心の値崩れしないマンションであれば変動金利で購入する。

戸建てを購入するならまだ1％台で組める銀行で固定金利を組む。

これが無駄なく無難な方法かもしれない。

反対に圧倒的にお勧めできないのは、変動金利での注文住宅である。

もちろん資産性のある土地を所有しているのであれば、土地分は当分地価が上がり続けることが想定されるので、その分戸建てのコストを相殺してくれる可能性があることを検討しても良い。

しかし大体の世帯が、これだけ地価が値上がりした状況だと、郊外の、関東であれば国道16号を大きく外れた土地を購入するしかないだろう。

今後何らかの金融事故で、それでなくても人口減少などで土地が値下がりでもしたら、はっきり言って資産性はない。

ゆえに一生持つ所有するイメージで戸建てを検討した方がよい。

つまり無難に固定金利で、よほど安定した職業でない限りは、手取り年収の6倍以下で組むのが、家計が苦しくならないと思われる。

せいぜい7倍までにした方が良い。

もちろん現在の金融資産にも左右されるので、年収何倍で組むかは世帯にもよるが。

それでも住宅ローンは早く組んだ方が良い

物価上昇は2-3％が今後も継続しているとも思われる。

その分モノの価値が上昇するから、借金して早めにモノに変えるのは今後正当な手段となる。

この考察については別記事で参考文献を交えながら記事にしているので、ぜひご参照いただきたい。

個人で組める一番できる借金が住宅ローンだ。

今後物価上昇が2％でも固定金利が1％台であれば、その分借りた方が賢くモノを手にいれることになるのだ。

また上の参考記事内にもあるように、災害に強い土地で、断熱気密性が高い住宅を建てることができれば、今後起きる未曾有の地震だけでなく、豪雨による水害など災害にも、上がり続ける光熱費に対する対策にもなる。

太陽光、蓄電池を入れればさらに災害につよい家になる。

災害に強く、温暖化や寒い冬にも安定して耐えられる家をもつことは、資産性が高い都内のマンションよりも、実質的価値は大きいはずだ。

もしそんな家が欲しいのであれば、インフレ、金利上昇の局面である現在、一日でも早く行動に移した方がよい。